多伦多房产投资讲座

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 - 最新的房贷政策

 - 中国大陆的资金来加拿大的途径？

 - 最新大多伦多（GTA）的房价走势分析？

 - 2019年不要投资多伦多的公寓楼花的理由！

 - 多伦多商业投资及创业的机遇介绍及经验分享！

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以上这些问题，4月27日来参加多伦多专业地产经纪人黎生在温尼伯的讲座，会有给大家一一分析和经验分享。

  请抓紧时间报名

这个是免费讲座但有人数限定

先到先得，额满即止！

讲座地点: Holiday Inn South Winnpeg

1330 Pembina Hwy

讲座时间：2019年4月27日 星期六 下午2点 

报名方式：扫以下的二维码报名！

然后发送：我要报名

或直接加黎生的微信：lai6479823680

多伦多公寓市场怎么样？

踏入2019年的1月份，多伦多的房地产市场基本上还像2018年一样毫无起色，不过进入2月底3月头开始，情况开始有点变化了。

这个变化主要体现在镇屋止跌回升上，而独立屋虽然止跌了但还没有回升，而公寓呢？

回顾一下公寓市场：自从2016年的独立屋价格疯涨的时候，公寓价格也开始大提升了，但涨幅并不是很大。

但在2017年5月开始，在独立屋的价格直线下降的时候，公寓的价格就真正大幅度上升了，一枝独秀，高歌猛进。

尺价从2016年的平均650/尺（Downtown）到2017年5、6月份就已轻松过1,000/尺了(Downtown)，但到2018年7月，即狂升了1年后，情况又开始变化了。

大家还记得我在2018年9月份在温尼伯的讲座上说过：这时候买公寓楼花的要小心了，最好不要买了，因为升到顶了！

但有一位好朋友不同意我的观点，她当时要买了一个旺市的楼花，而且还要找我帮她买。

我问：为什么你明知价格都这么高了，已经没什么钱赚了，你还买呢？

她说了一句让我无言以对的话，听完我以最快速度帮她买下了她想要的那个公寓楼花单位

她说的那句话就是：跌？我才不信呢！

一直到前几天，她来问我：为什么傍边的那个公寓楼花（我不在这说出该公寓的名字）比我的要便宜将近200刀/尺呀（她指的是平均价）？

我回答：是的，因为市场价格下降了，你当时不是说不信的吗？

她听完后，默默地说：没事的，价格会回升的，还有4年这么长的时间，肯定能回升的。

我回答：是的，一定能回升的，你的想法是对的，只不过，回升了后，你也赚不了多少钱，因为回升的幅度是不会太大的。

当然，我只是仅仅跟她分析市场走向，其实还很多因素导致公寓楼花价格下降的，但为了避免打击她，我就没说了。

如果大家想了解其他的一些关键因素的话，请立即报名参加我在4月27日下午2点在Holiday Inn (South) 举办的讲座吧。

2019年多伦多，你该投资什么？

市场不好时，基金经纪（或称基金经理）都在提高 Defensive Stock 的持有比例。用Dividend 稳定现金流，降低投资风险，投资地产同理。

那么，我们一直熟悉的公寓楼花现在不能买了，至少2019年整年都不能买，这样的话，该买什么呢？

其实我前面已经讲到了镇屋的价格已经止跌回升了，最低谷的价格已经过去了，值得投资的机会到了。

大家这时候关心的回报率问题其实就是出租的租金是否能 Cover 所有费用的问题。不过，只要大家关心一下多伦多的空置率问题时，你就会惊讶地发现，这个空置率只有1.1%。所以多伦多一直都没有执行像温哥华的控制税。

在空置率降到这么低的情况下，你认为租金会低吗？

现在不要说镇屋了，连独立屋都不愁出租了，在万锦的独立屋，以往是很难出租的，因此租金都不算高，但从2月底起，我所经手租出去的独立屋就有5栋了，而且租金比2018年上升了13%，基本能cover费用成本了。

这是为什么？

原因也不复杂，就是大家都不敢买房的时候，就只能租房了，所以现在甚至独立屋的租金都涨到了能 cover 成本的程度了，就更不用说镇屋了。镇屋的租金已经开始出现净利润了！

而公寓的租金也像其房价一样：停滞不前了！

原因是去年该涨的都涨完了，留给今年涨的空间并不大。因为公寓的租金与镇屋的租金很接近了，比如3房的公寓是2500-2800（万锦的公寓），而平均3房的镇屋或3房的独立屋也是2200-2800（万锦），这种情况下，租客开始舍弃公寓改为租镇屋或独立屋了，但以镇屋为最受欢迎。

所以不是只有公寓楼花才值得投资的，目前和未来2、3年镇屋应该是最受欢迎的，升值空间也会是最大的。除了这些原因之外，还有什么重要的因素今年不要买公寓楼花呢？

进入2019年3月底，公寓的价格及公寓楼花的价格已明显看到：已没力继续向上攀爬了。这时候有些盘甚至开始偷偷降价了。

有见及此，很多公寓的发展商又开始忽悠华人买家了，说“你看，房价下降了，正是入市的好时机呀！还不赶快买？”。

但他们显然没有搞清楚华人的投资哲学是：遇高越抢高，遇低越砍低，低到地上了，还要踩几脚！（这句话是我本人多年地产经验的总结，如有得罪请多多包涵！）当你明知道公寓楼花的价格开始下降时你还会那么急着去入市吗？

房地产市场的不景气与银行的贷款政策息息相关的，在这次的讲座里，我将会介绍目前5大银行的最新房贷政策，及商业投资的机遇！ 

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这个是免费讲座但有人数限定

先到先得，额满即止！

讲座地点: Holiday Inn South Winnpeg

1330 Pembina Hwy

讲座时间：2019年4月27日 星期六 下午2点 

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